Verkaufen Sie Ihr eigenes Haus und stecken Sie die Gewinne ein

Sie möchten Ihr eigenes Haus verkaufen? Vielleicht möchten Sie Geld für eine Provision sparen, die an einen Makler gezahlt wird. Vielleicht sind Sie einer derjenigen, die glauben, dass der Verkauf eines Hauses ein einfacher Prozess ist, weil er im Fernsehen so einfach erscheint. Ich verstehe, dass es wahrscheinlich nicht so schwierig ist, eine Wurzelbehandlung bei sich selbst durchzuführen, aber wenn Sie es ohne Vorbereitung versuchen, könnte es sich anfühlen, als hätten Sie das oben Genannte versucht.

Das erste, was Sie beim Verkauf Ihres Eigenheims beachten sollten, ist festzustellen, wie der aktuelle Markt in Ihrer Nähe aussieht. Dies bedeutet nicht, dass Sie ein Exemplar des Wall Street Journal kaufen und versuchen sollten, Ihren lokalen Markt auf der Grundlage nationaler oder noch schlimmer internationaler Trends zu extrapolieren. Einige Märkte haben in den letzten zehn Jahren nie ein großes Auf oder Ab erlebt, obwohl anderswo vorgegangen wurde. Wie können Sie also Informationen finden, die für die Region relevant sind? Eine Möglichkeit besteht darin, einen lokalen Immobilienmakler zu kontaktieren und zu fragen, aber das kann zu einem unerwünschten Druck führen, stattdessen bei ihm zu listen. was ich eigentlich für die überwiegende Mehrheit der Hausbesitzer vorschlage. Eine andere Möglichkeit besteht darin, lokale Zeitungen zu überprüfen, die bestimmte Statistiken wie durchschnittliche Tage auf dem Markt, einen Vergleich von Verkaufspreisen mit Listenpreisen (sie sind selten gleich, außer vielleicht in einem heißen Markt) und lokale Zinssätze offenlegen. Was machst du jetzt mit all diesen Informationen? Halten Sie es vorerst fest, da wir es verwenden werden, um den Preis für Ihr Haus zu ermitteln.

Nachdem wir einige grundlegende Daten gesammelt haben, besteht der nächste Schritt darin, vergleichbare Eigenschaften zu finden. Eine vergleichende Marktanalyse ist der genaueste Weg, um ein "normales" Eigenheim zu bepreisen. Dies ist möglicherweise nicht der beste Weg, um den Wert eines neuen Hauses, historischen Hauses, Renditeobjekts oder Gewerbeobjekts zu bewerten. Was Sie tun möchten, ist den VERKAUFSpreis von mindestens SECHS vergleichbaren Häusern zu sammeln, die in den letzten 6 Monaten verkauft wurden. Wenn Sie ältere Hausverkäufe verwenden, riskieren Sie, dass der Vergleich nicht sehr genau ist. Vergleichbare Wohnungen sollten Ihrem Zuhause möglichst ähnlich sein, müssen aber nicht identisch sein. Diese Wohnungen sollten sich im gleichen Schulbezirk, in der gleichen Postleitzahl und nach Möglichkeit in der gleichen Wohnanlage befinden. Genau zu erklären, wie dieser Vorgang durchgeführt wird, kann sehr ausführlich sein. Ich möchte daher sagen, dass Sie für eine Amateuranalyse sicherstellen, dass Ihr Haus günstiger ist als Häuser mit mehr Annehmlichkeiten und Größe und größer als Häuser mit geringerer Größe oder nicht so aktualisiert . Um genau zu wissen, wie sehr sich diese Unterschiede auf den Preis Ihres Hauses aus den Comps auswirken, erfordert Marktkenntnis, die die meisten Hausbesitzer nicht haben. Denken Sie daran, dass das Geld, das für Renovierungen ausgegeben wird, nicht zu 100 % mit einer Wertsteigerung korreliert.

Ok, wir haben jetzt eine Vorstellung vom Listenpreis. Das nächste, was wir tun müssen, ist, zu dem zurückzukehren, was auf dem lokalen Markt passiert. Wenn sich Häuser schnell verkaufen, würde ich vorschlagen, für einen schnellen Verkauf Ihres Hauses in der Nähe Ihres geschätzten Preises zu bleiben. Wenn Häuser zu einer durchschnittlichen Rate von 3 bis 6 Monaten verkauft werden (wiederum ist der Durchschnitt je nach Standort unterschiedlich), würde ich in Betracht ziehen, bei Ihrem geschätzten Listenpreis zu bleiben oder bis zu zehn Prozent weniger, wenn Sie auf einen schnellen Verkauf hoffen. Wenn Häuser im Durchschnitt nicht in weniger als 120 Tagen verkauft werden, müssen Sie sich als Eigentümer zum Verkauf deutlich unter dem der Konkurrenz von 10 % oder mehr befinden. Meine Begründung dafür ist, dass stark vermarktete Häuser nicht verkauft werden, bei denen Ihr Haus einen Bruchteil der Werbung hat, im Vergleich zu denen, die bei einem Makler gelistet sind. Sie brauchen einen Vorsprung, um die Konkurrenz zu schlagen.

Nun, wir haben den ersten Schritt geschafft; Preisgestaltung unseres Hauses. Dies ist tatsächlich eine der einfacheren Aufgaben, die wir erledigen müssen. Im zweiten Schritt bestimmen wir unser Budget für die Vermarktung des Hauses. Dies ist eigentlich der Hauptgrund, warum ich vorschlage, einen Makler zu beauftragen, da Werbung, wenn sie willkürlich erfolgt, MEHR kosten kann als die Beauftragung eines Maklers. Jetzt können Sie auf Websites werben, die von Eigentümern zum Verkauf angeboten werden, aber ehrlich gesagt ist der Traffic, den sie generieren, im Vergleich zu vielen der bekannteren Websites einfach erbärmlich. Wenn Sie es ernst meinen, schlage ich vor, dass Sie eine Liste mit großen Namen erstellen. Was die Werbung in der Lokalzeitung angeht, schadet es sicherlich nicht, aber stellen Sie fest, dass mehr Käufer ihr Zuhause online finden als über die Lokalzeitung. Die Lokalzeitung spricht jedoch die älteren Generationen an und kann bei einer generationenübergreifenden Marketingkampagne helfen. Eine weitere Überlegung ist, dass laut dem nationalen Verband der REALTORS 89 % der befragten Hauskäufer im Jahr 2011 einen Makler für den Kauf in Anspruch genommen haben. Das heißt, ob Sie wollen oder nicht, Sie müssen sich wahrscheinlich mit einem Agenten befassen und oder ihn bezahlen. Als Eigentümer können Sie anbieten, einen Makler dafür zu bezahlen, dass er einen Käufer zu Ihnen bringt. Dies kann Ihnen helfen, etwas Geld zu sparen, verglichen mit der Auflistung durch einen Agenten. Eine gute Zahl für den Anfang ist das Anbieten einer Provision von 2-3% an die Agenten eines Käufers. Dadurch wird sichergestellt, dass die 89% der Käufer, die mit Hilfe eines Maklers nach einem Haus suchen, Ihr Haus nicht vollständig meiden. Ein weiteres Marketinginstrument, das Sie verwenden können, ist ein Hofschild. Diese können relativ günstig bei einer lokalen Druckerei oder online bezogen werden. Wenn Sie mutig genug sind, völlig Fremde durch Ihr Haus streifen zu lassen, können Sie auch einen Tag der offenen Tür veranstalten. Es wird geschätzt, dass fast 5 % der Hauskäufe spontan getätigt werden, sodass Ihre Verkaufsbemühungen nicht beeinträchtigt werden. Ich möchte Sie bitten zu bedenken, dass es unsicher sein kann, Fremde in Ihr Haus zu bringen. Gehen Sie also mit Vorsicht vor.

Okay, wir sind dabei, unser Haus zu verkaufen. Wir haben einen Preis, wir wissen, wie wir ihn vermarkten werden, und wir sind bereit, ihn aufzulisten, oder? Nein, es tut mir leid, dass wir noch etwas zu tun haben. Als nächstes müssen wir das Offenlegungsformular eines Verkäufers ausfüllen, um es an potenzielle Käufer weiterzugeben. Dieses Formular kann bei einer örtlichen Wohnungsbehörde oder online angefordert werden. Darüber hinaus müssen wir potenziellen Käufern aufgrund eines Gesetzes von 1992 ein Gesetz zur Offenlegung von bleibasierten Farben zur Verfügung stellen, wenn Ihr Haus 1978 oder früher gebaut wurde. Darüber hinaus ist dies die Zeit, um Ihr Zuhause zu neutralisieren, abblätternde Farbe zu reparieren (vertrauen Sie mir, abblätternde Farbe reparieren) und alle anderen kleinen Wartungsarbeiten abzuschließen, die durchgeführt werden müssen.

Ok, jetzt können wir weitermachen und das Haus auflisten. Der einfache Teil ist getan, wir kommen zu den schwierigen und schwierigsten Teilen des Hausverkaufs. Wenn Sie es jetzt selbst aufgelistet haben, empfehle ich Ihnen, eine Festnetznummer zu kaufen, um sie für Werbezwecke zu verwenden. Es gibt viele Orte, an denen Sie günstig einen finden können. Wenn Ihr erster potenzieller Käufer anruft, begrüßen Sie ihn höflich und teilen Sie ihm alle Informationen mit, die er benötigt. So verlockend es auch sein mag, bevor Sie das Haus besichtigen, stellen Sie sicher, dass sie vorab genehmigt oder zumindest für einen Kredit qualifiziert wurden. Bitten Sie sie, ihr Vorabgenehmigungsschreiben mitzubringen. Die Leute haben kein Problem damit, deine Zeit zu verschwenden. Wenn sie sich weigern, solche Papiere mitzubringen, überspringen Sie die Besichtigung, da sie wahrscheinlich sowieso nicht so an Ihrem Haus interessiert sind. Tatsächlich können sie zu diesem Zeitpunkt noch nicht einmal ein echtes Angebot machen. Zeigen Sie Käufern, die die Vorqualifikationen erfüllt haben, aber vermeiden Sie es, über alles Personalisierte im Haus zu schimpfen, da sie sich wahrscheinlich vorstellen, wie sie Ihr Haus an ihre Bedürfnisse anpassen können. Wenn sie an einem Angebot interessiert sind, führen Sie bitte keine mündlichen Preisverhandlungen. Erstens ist ihr Angebot nach dem Gesetz für Betrug nicht rechtlich durchsetzbar und hin und her Verhandlungen können eine emotionale Reaktion Ihrerseits hervorrufen. Bestehen Sie stattdessen auf einem schriftlichen Angebot und einem verbindlichen Vertrag. Es ist wahrscheinlich, dass sie mit einem Agenten zusammenarbeiten, daher ist dies normalerweise ein Stummpunkt. Wenn das Angebot präsentiert wird, bleiben Sie emotionslos, ob es mehr ist, als Sie es sich erhofft haben, oder weniger, da die meisten Käufer erwarten, dass die Einsparungen, die Sie durch die Nichtzahlung einer Provision erhalten haben, an sie weitergegeben werden (Wenn Sie jetzt meinen Vorschlag genutzt haben, einem Käufer eine Maklerprovision finden Sie möglicherweise ein günstigeres Angebot). Sie haben zwei Möglichkeiten; das Angebot annehmen oder ablehnen. Wenn Sie das Angebot ablehnen, können Sie jederzeit ein Gegenangebot machen. Einige Dinge, die Sie in dieser Zeit erwarten können, sind die Käufer, die möchten, dass Sie eine Hausbesitzerversicherung abschließen (was Sie tun sollten, um sich in 6 Monaten Kopfschmerzen zu ersparen, wenn Ihre Wasserleitungen platzen oder Ihr Ofen im Alter von nur 4 Jahren stirbt). Der zweite ist, dass sie wahrscheinlich mehrere Eventualitäten auf das Angebot setzen werden, die völlig normal sind. Diese Kontingente können eine Hausinspektion, eine Landvermessung, eine Eigentumsversicherung, einen Färbetest sowie einige andere umfassen.

Okay, Sie haben einen Käufer gefunden und Ihr Haus ist unter Vertrag. Die kommenden 30-90 Tage werden die bisher härtesten sein, aber halten Sie durch, denn Sie sind fast am Ziel. Während dieser Zeit erstellt ein Hausinspektor nach der Überprüfung Ihres Hauses eine Liste mit mehreren hundert Problemen, die Ihr Haus hat. Wenn Sie diese Artikel bereits in der Offenlegung Ihres Verkäufers angegeben haben, sollten Sie sich keine Sorgen machen, da es sich nicht um Artikel handelt, die Ihr potenzieller Käufer verwenden könnte, um aus der Transaktion auszusteigen. Nun zu den Dingen, von denen Sie nicht wussten, dass Käufer versuchen, den Preis noch niedriger zu feilschen. Ich schlage vor, für kleine Ticketartikel, bleiben Sie standhaft. Größere Ticketartikel erfordern wahrscheinlich einige Zugeständnisse Ihrerseits. Ihre andere Möglichkeit besteht darin, keine Zugeständnisse zu machen und den gesamten Prozess erneut zu versuchen, um die neu entdeckten Probleme offenzulegen. Wenn die Dinge über diesen Punkt hinausgehen, bereiten Sie sich beim Abschluss auf weitere Ausgaben vor. Sie müssen Grunderwerbsteuern auf die Immobilie sowie anteilige Grundsteuern zahlen, falls Sie dies für das Geschäftsjahr noch nicht getan haben. Auch hier wird es einige andere Ausgaben geben und eher ins Detail gehen, schlage ich vor, dass Sie einen Blick auf ein HUD-1-Formular werfen, um ein genaues Verständnis davon zu bekommen, welche Ausgaben beim Abschluss behandelt werden. Wenn der Abschluss nicht von ihrem Agenten übernommen wird, schlage ich vor, dass Sie entweder einen Transaktionslizenznehmer oder einen Anwalt beauftragen, um den Papierkram zu erledigen. Versuchen Sie NICHT, diese Phase alleine abzuschließen, es sei denn, Sie sind ein Agent oder Anwalt.

Nun, wenn Sie es über die Schließung hinaus geschafft haben, haben Sie getan, was nur 15% der von Eigentümern zum Verkauf stehenden Produkte in der Lage sind! Herzlichen Glückwunsch, und wenn Sie nach Ihrem nächsten Zuhause suchen, wenden Sie sich an einen Agenten.

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Source by Adam M Slivka

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