Es gibt mehr als eine Möglichkeit, die Haut zu … Ein Immobilien Deal mit Verkäufer Flexibilität beim Verkauf von Immobilien

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Jack und Mary waren verzweifelt. Mary erhielt eine große Beförderung in einem anderen Bundesstaat und Jack suchte nach einer neuen Stelle in der gleichen Stadt. Es war einfach zu gut, um es zu vergessen. Mary war ein aufsteigender Stern in der Gesundheitsbranche und mit der enormen Gehaltserhöhung und Beförderung war es ein Job, von dem sie geträumt hatte, seit sie mit ihrem MBA die Graduiertenschule verlassen hatte. Jack war ein geborener Verkäufer und konnte überall arbeiten, wo er fast alles verkaufte. Er mochte High-Tech-Verkäufe im Bereich High-Ticket-Elektronik und war kurz davor, sich mit einer Firma in der gleichen Stadt wie Marys neuen Job zu arrangieren. Ein Problem, sie hatten ein großes Haus in einem sehr langsamen und drastischen Immobilienmarkt zu verkaufen.

Jack und Mary berieten mit dem lokalen Immobilien-Ass, der lange Zeit der ansässige Experte Realtor für ihre Gemeinde war. Sie waren seit sechs Jahren in ihrem Haus und mit dem Immobilienboom der Vergangenheit hatten sie jetzt viel Eigenkapital. Weil das so schnell geschah, zog Mary in eine kleine Wohnung in der Nähe ihres neuen Jobs. Der von der Firma angebotene Umzugspreis war viel zu niedrig für das, was sie auf dem Markt für geboten hielten. Diese Option wurde abgelehnt. Mit fortwährendem Brainstorming mit Tyler, dem Makler, wurden die Szenarios, Leasingoptionen, Leasingkauf und ein Verkäufer an zweiter Stelle aufgeführt. Die Leasing-Szenarien wären die ersten der drei. Jack und Mary wiesen Tyler an, den Preis zu halten und dem verkaufenden Grundstücksmakler eine Verkaufsgebühr zuzüglich eines Bonus von 2.500 Dollar zu zahlen und sich bereit zu erklären, die Abschlusskosten und vorausbezahlte Ausgaben (vorbezahlte Zinsen, Steuern und Versicherungsrekrisen) bis zu einem angebotenen zu bezahlen 14.000 $. Ebenso wurde Tyler angewiesen, über die MLS Verkaufskonditionen anzubieten, um einen Verkäufer in zweiter Linie von 5% bis 10% des Kaufpreises einzubeziehen. Der Listenpreis von $ 475.000 würde bedeuten, dass Jack und Mary bereit wären, eine zweite Hypothek von 5% Loan To Value (LTV) oder $ 475.000 x 5% = $ 23.750 oder 10% LTV bei $ 475.000 x 10% = $ zu halten 47,500.
Tyler, der Börsenmakler, hatte sich mit einem Hypothekenmakler in ihrem Gebiet unterhalten und hatte einige Kunden, die nur eine erste Hypothek von 90% bis 95% erhalten konnten. Sie hatten einige Kredit-Dings, die sie zurückhielten. Jeder hatte vollständig dokumentiertes Einkommen und machte gutes Geld. Es gab berechtigte Gründe für ihre felsige Kredithistorie und beide brauchten Zeit, um ihren Kredit wieder aufzubauen. Tyler zeigte das Haus sowohl den potenziellen Käufern, die Kreditherausforderungen hatten. Das erste Paar mochte nicht die Küche Layout oder die Gartengröße. Das zweite Paar mochte das Haus und hatte ähnliche Vorbehalte, aber mit der flexiblen Finanzierung, von der sie glaubten, dass sie damit leben und Änderungen und Verbesserungen vornehmen konnten, wenn sie die Straße refinanzieren konnten und genug Geld für ein paar Renovierungsarbeiten bekamen.

Jack hatte das Haus geschlossen und war mit den Möbeln im Schlepptau zu Mary an ihren neuen Standort gezogen. Die Möbel wurden eingelagert in der Hoffnung, dass es bei Realtor Tyler nicht lange dort bleiben würde. Jack hatte zwei Wochen lang aktiv an seiner Jobsuche in der neuen Stadt gearbeitet. Tyler war jetzt am Telefon und präsentierte das Angebot von den Käufern, die Verkäuferhilfe brauchten. Die Käufer würden Jack und Mary brauchen, um $ 15.000 an Abschlusskosten und vorausbezahlten Ausgaben zu bezahlen. Tyler machte den Deal selbst, also gab es keinen Bonus. Das Angebot basierte auf einer zweiten Hypothek des Verkäufers mit einem Zinssatz von 10% mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einem Drei-Jahres-Ballon. Die Zahlungen würden 416,85 $ / Monat betragen. Beim Abschluss würden Jack und Mary ihre erste Hypothek von $ 200.000 auszahlen und würden bei Abschluss rund $ 188.000 in bar erhalten und der Verkäufer $ 47.500 $ als Zweitplatzierte und $ 416.85 pro Monat zahlen. Tyler fuhr fort zu erklären, dass die Käufer sehr wenig von ihrem eigenen Geld in die Abmachung einsetzten und erklärten das Verlustrisiko, das mit einbezogen wird, wenn die Käufer in Verzug waren. Die einzige Möglichkeit, ihr 2. Hypothekenkapital zu schützen, wäre, die erste Hypothek zu kaufen oder einfach den Verlust zu übernehmen. Tyler und der Hypothekenmakler gaben mit der Erlaubnis des Käufers an, dass Jack und Mary im Wesentlichen das 2. Hypothekendarlehen von einem Teil der Käufer unterzeichneten. Es lag an ihnen zu bestehen oder zu leugnen.

An den Wochenenden suchten Jack und Mary nach neuen Häusern, die ihren Bedürfnissen entsprechen könnten. Insbesondere aufgrund des weichen Marktes bot der Bauherr große Konzessionen und Verkäufe einschließlich der Zahlung aller Abschlusskosten und vorausbezahlten Kosten an. Mit einem potenziellen 180.000 Dollar Bargeld für jeden Kauf, schauten sie auf ein Bauprojekt mit Anreizen für ein Haus im Wert von 750.000 Dollar, das sie jetzt für 650.000 Dollar kaufen konnten. Die quälende Angst war, was passieren würde, wenn der 2. Hypothekenzahler ausfallen würde. Da es an Jack und Mary lag, die Kreditwürdigkeit des Käufers weiterzugeben, gingen sie mit der Erlaubnis des Käufers über ihr eigenes Kredit-Kredit-Paket und interviewten sie persönlich am Telefon, um etwas darüber herauszufinden der Charakter der Käufer und der Hintergrund der Kreditvergabe. Es stellte sich heraus, dass es sich um ein vorübergehendes medizinisches Problem handelte, das sie hinter die Achterkugel gebracht und ihre Kreditwürdigkeit beschleunigt hatte. Jack und Mary beschlossen, den Deal zu übernehmen. Da die Käufer bereits vorqualifiziert waren, fand der Verkauf in zwei Wochen statt.

Jack und Mary, mit geschlossenem Geld in der Hand, zogen geschlossen in ihr neues Zuhause. Sechs Monate waren vergangen und die Käufer ihres früheren Wohnsitzes hatten ihre zweiten Hypothekenzahlungen pünktlich wie vereinbart geleistet. Das Haus hatte alles, was sie in einem Haus außer einem Pool und Spa wollten. Das Dilemma für Jack und Mary, obwohl sie einen unglaublichen Zinssatz in dem weichen Markt hatten, an den sie gebunden waren, entsteht zusätzliche Schuld mit der zweiten Hypothek, die sich jetzt in 2,5 Jahren auszahlt. Jack erhielt einen Postbrief von einem Anleger, der anbot, die Note zu einem Preisnachlass zu kaufen, da die Note jetzt etwas "würzt". Die Rechnung mit dem Investor, der eine 15% + -Rendite bei einer 10% -Gesichtsrate erhielt, bot in den nächsten 30 Monaten an, die Note für 42.900 $ zu kaufen. Nur um zu grinsen, hatte Jack, der Superverkäufer und Dealmaker, an Bauangeboten mit einem Poolunternehmer gearbeitet. Er hatte es geschafft, eine Reduktion von 5.000 Dollar auszuhandeln und konnte alles für 40.000 Dollar einsetzen. Pool-Unternehmer waren langsam zusammen mit dem Rest des Immobilienmarktes. Jack und Mary zeigten dem Schuldner die Dokumentation, die sechs Monate pünktliche Zahlungen zusammen mit Kopien der Schuldverschreibung und der Hypothek anzeigte. Die Note wurde mit 42.000 USD in bar verkauft. Der Pool wurde in der folgenden Woche gebaut. Das Leben war gut.

Weiche Märkte können zu flexiblen Konditionen führen, die Immobiliengeschäfte vervollständigen können. Behalten und öffnen Sie Ihre Gedanken. Es gibt mehr als eine Möglichkeit, ein Immobiliengeschäft zu gestalten.

Dale Rogers

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