Wie man dein Haus selbst verkauft und tausend in deiner Tasche tut


Ok Leute, hier ist es, die Daunen und schmutzig, wie man dein Haus selbst schnell verkauft und Tausende in deiner Tasche hält (indem du keine Immobilienprovisionen bezahlst !) Ich gebe dir einen Umriss zu folgen und wenn du ihm folgst To the T, solltest du in Ordnung sein!

Machen Sie Ihre Forschung über Ihre Häuser Wert Sie müssen herausfinden, was Ihr Haus wert ist, so können Sie einen Preisschild auf sie setzen. Wie kannst du das herausfinden?

-Interview eine nützliche von Immobilienmaklern (mindestens 3) und erhalten Comps (Vergleiche von Häusern, die wie Sie verkaufen) von ihnen. Sagen Sie ihnen nicht, was Sie denken, dass Ihr Haus wert ist, lassen Sie sie einfach ihre Sache und präsentieren Sie mit ihren Beweisen, was sie Ihr Haus wert ist wert.

– Überprüfen Sie öffentliche Aufzeichnungen, wenn Sie Online-Zugang haben oder wenn Sie wissen, wie dies im Gerichtsgebäude selbst zu tun ist (oder wenn Sie einen Immobilienmakler Freund haben, der Ihnen erlaubt, über ihre Schulter zu schauen, wie sie auf sie zugreifen Öffentliche Aufzeichnungen über die MLS.)

-Drive um Ihre Nachbarschaft und rufen Sie alle der für Verkauf Zeichen, die Sie sehen. Wenn sie auch offene Häuser haben, dann GEHEN SIE ZU IHNEN.

-Forschung Ihrer lokalen Papiere klassifiziert Abschnitt für Häuser zum Verkauf in Ihrer Nähe. Rufen Sie die Nummern an und holen Sie sich die Fakten auf das Haus (erinnern Sie sich, dass Sie alle diese Häuser mit Ihnen vergleichen.) -Hop auf Craigslist und die Suche nach Immobilien, die dort in Ihrer Nähe sind. Viele Male Leute haben Bilder und sogar Videos hier, so können Sie tatsächlich die Häuser sehen. Wenn es nicht viel Info dann E-Mail oder rufen Sie die Person, die ihr Haus verkauft wird.

-Go zu Realtor.com und Forschungshäuser, die zum Verkauf in Ihrer Nähe sind. Wieder, wenn es nicht viel Info, dann rufen Sie den Agenten auf und fragen Sie nach einigen Informationen über das Haus.

– Überprüfen Sie zillow und cyberhomes und sehen Sie, was sie als Werte für Ihr Haus kommen. Auch die Comps, die sie auflisten, fahren an den Häusern vorbei, um zumindest die Außenseite deines Hauses und das verkaufte Haus zu vergleichen. (Ich würde nicht so viel Gewicht auf diese 2 Seiten setzen, aber es gibt definitiv mehr Informationen hier für Sie.)

Jetzt sollten Sie eine gute Vorstellung davon haben, was Sie Ihr Haus verkaufen könnten. Übrigens, bei der Betrachtung öffentlicher Aufzeichnungen, comps von Agenten und Orten wie zillow und Cyberhomes, die Sie nur wirklich wollen, um verkaufte Häuser in den letzten 6 Monaten zu betrachten. Manche Leute werden dir sagen, dass du ein Jahr zurückkommst, aber ich denke, das ist noch zu weit. Ehrlich gesagt, in diesem Markt, ich schaue sie in den letzten 3 Monaten an!

OK, also hast du einen Wert im Kopf. Nun, ich brauche dich, um ehrlich zu sein mit dir über den Wert und wie du mit ihm gekommen bist, ok? Ist der Wert ein Haus, das in einem unberührten Zustand ist und Ihr Haus ist nicht so unberührt? Ist der Wert auf einen Fixierer-oberen Preis und Ihr Haus braucht keine Arbeit? Das sind die Dinge, die Sie darüber nachdenken müssen, wenn Sie die Comps von all Ihren Ressourcen oben erhalten.

Notieren Sie sich den Zustand und die Lage aller Comps, die Sie von Ihren Ressourcen oben erhalten, dann müssen Sie HONESTLY vergleichen Sie es mit Ihrem Haus. Ehrlich gesagt ist das Stichwort hier. Wenn dein Haus wie Hund riecht, gib mir das selbst zu und weiß, dass es den Preis Ihres Hauses senken wird. Wenn Ihr Haus direkt neben einer aktiven Eisenbahnstrecke ist, gut ignorieren Sie das Offensichtliche und wissen Sie, dass es den Preis Ihres Hauses auch senken wird. Wenn dein Haus total verstümmelt ist und viel Arbeit braucht, bitte bitte, bitte denkst du nicht, dass du vielleicht ein paar tausend weniger weniger bekommst als das, was ein unberührtes Haus verkauft hat. Das ist UNREALISTISCH!

Und immer im Auge behalten die Art des Immobilienmarktes, in dem wir sind. Im Augenblick des Schreibens dieses Postings, hier in Pennsylvania sind wir in einem KÄUFERMARKT. Bitte erkennen Sie das und passen Sie Ihren Spielplan (und noch wichtiger) Ihr Denken entsprechend an. Wenn du deinen Spielplan nicht anpasst und dementsprechend denkst, glaub mir, dass dein Haus dort sitzen wird und es wird nicht verkaufen (bis du zu deinen Sinnen kommst.)

Markt dein Haus wie verrückt Dein Haus, das zum Preis des Preises zum Verkauf ist, meint nichts, wenn niemand in der Welt weiß, dass es zum Verkauf geht?

Also hier, was du tun musst, um dein Haus zu vermarkten und der ganzen Welt zu erzählen, dass es zum Verkauf geht.

– Brechen Sie Ihre Digitalkamera, Handy, Einweg-Kamera oder was Sie haben und nehmen Sie Bilder von Ihrem Haus. Außenseite, Rückseite, Seite, Hof, Wohnzimmer, Esszimmer, Küche, etc. Sie erhalten das Bild. Wenn du eine Videokamera hast, kannst du auch mit einer Videokamera einen Durchgang machen. Die Bilder sind eine NECESSITY aber das Video ist nicht. Laden Sie sie auf Ihren Computer und verkleinern Sie sie, weil Sie sie in zukünftigen Schritten benötigen.

– Platzieren Sie einen Verkauf Zeichen in Ihrem Vorgarten und hinten und seitlichen Werften, wenn Sie sie haben. Hier bekomme ich meine. Vergewissern Sie sich, dass Sie die 18 x 24 & # 39; s und stellen Sie sicher, dass Sie abholen einige Metall Stangen (erhalten Sie extra in den nächsten Schritt zu verwenden), so können Sie sie in den Boden zu halten. Übrigens, bitte unter keinen Umständen vergessen, deine Telefonnummer auf deine Zeichen zu setzen, wenn du sie nach Hause kommst. (19399002)

– Jetzt ist hier eine Taktik, die dein Handy aus dem Haken der potenziellen Käufer klingelt. Deutsch:. Englisch: www.mjfriendship.de/en/index.php?op…20&Itemid=32 Sie müssen überall kaufen von 10 bis 50 leere Wellpappe Plastik Zeichen. Sie sollten 18 x 12 groß sein und sie können jede Farbe, die Sie wollen, aber weiß wahrscheinlich funktioniert das Beste und ist das billigste. Nachdem du sie nach Hause gekommen bist, musst du einen dicken, schwarzen, permanenten Marker bekommen. Wenn du das hast, willst du in deiner eigenen Handschrift mit der Markierung auf den Schildern schreiben:

3 Bett / 2 Bad Haus muss verkaufen! Pottstown Area, $ 150k 610-555-1212

Natürlich werden Sie die Informationen oben mit Ihren Informationsinformationen für Ihr Haus ändern. Wenn Sie Haus ist ein Fixierer oberen Versuch etwas wie folgt:

3 Bett / 2 Bad braucht Arbeit! Muss schnell verkaufen Bereich, Preis, Telefonnummer

Sie können jede Kombination von Wörtern verwenden, aber machen es scheinen dringend, dass Sie verkaufen müssen. Jetzt musst du diese Zeichen überall in deiner Nachbarschaft platzieren. Setzen Sie sie an beliebten Kreuzungen, in beliebten Geschäften (wie Walmart, WaWa, etc.) und legen Sie sie einfach in schwere Verkehrsstellen. Sie wollen Extras, weil einige von ihnen abgenommen werden, manche werden wegblasen und manche werden einfach schmutzig und hässlich, so dass man sie mit frischen ersetzen möchte. Ich verspreche dir, dass du Anrufe nimmst.

– Als nächstes sollst du ein Postlet erstellen. Gehen Sie zu Postlets.com und erstellen Sie ein Konto. Es ist frei. Sie wollen ein Postlet über Ihr Haus erstellen. Posten Sie Ihre Bilder, listen Sie alle Features auf, schreiben Sie eine schöne Beschreibung. Die Leute wollen über Quadratmeterzahl, Schulbezirke, Betten und Bäder, Steuern, etc. wissen. Sie können auf Postlets Plus aktualisieren und dies ermöglicht Ihnen, mehr Bilder auf Ihrem Postlet zu posten und Ihnen auch erlauben, ein Video zu posten, aber ehrlich, ich Glaube nicht, dass es notwendig ist. Aber es kann nur Ihnen helfen, Ihr Haus zu vermarkten.

– Jetzt willst du zu Craigslist.org gehen und dein Haus auch dort verkaufen. Das ist auch kostenlos. Du willst in den Teil der Craigslist posten, der für deinen Bereich sitzt. Die meisten von euch werden entweder in der Philadelphia-Sektion oder der Leseserie von Craigslist posten. Sie gehen dann zu Wohnraum und Immobilien zum Verkauf. Folgen Sie den Schritten, es ist ziemlich einfach. Außerdem gibt es eine Craigslist-Sektion in deinen Postlets, also kannst du einfach auf diesen Link klicken und den Code kopieren und einfügen, den sie dir in dein Craigslist-Post geben und eine nette kleine Anzeige erscheint. Vergessen Sie nicht, dass Sie Craigslist-Anzeige nicht veröffentlicht werden, bis Sie die E-Mail von ihnen erhalten und es veröffentlichen. Das ist der letzte Schritt.

Diese wenigen Dinge sollten Ihr Telefon klingeln, aber da Sie Tausende sparen, indem Sie keinen Immobilienmakler verwenden, sollten Sie wirklich noch mehr vermarkten. Also hier sind einige zusätzliche Dinge, die Sie tun können, die etwas Geld kosten wird.

– Legen Sie eine Kleinanzeige in Ihr lokales Papier ein. Es gibt alle Arten von Papieren, die funktionieren werden. Sie können eine Anzeige in einer Tageszeitung papieren, wöchentliches Papier, monatliches Papier, wegwerfen Papiere wie die Penny Pincher, etc. Sie können sogar versuchen, alle, wenn Sie möchten. Die kleineren Papiere werden kostengünstiger. Und denken Sie daran, dass Sie nicht nur die Anzeige für einen Tag laufen lassen wollen. Das ist eine Zeit und Geld. Ich schlage vor, es wenigstens von Donnerstag bis Montag für einen Monat zu laufen. Sehen Sie, welche Art von Aktion Sie bekommen und gehen von dort aus. Wenn Sie unter großen Budgetbeschränkungen sind, dann können Sie einen Spielplan erarbeiten, der mit Ihrem Taschenbuch arbeitet. In der Regel wird Ihre Anzeige so aussehen:

Downingtown, 3 bd / 2 ba Zwilling für den Verkauf von Eigentümer. Neues Dach, zentrale Luft. Muss verkaufen 610-555-1212

Natürlich fügen Sie die Info ein, die für Ihr Haus geeignet ist. Sie können sogar die gleiche Art von Anzeige, die Sie handwrote auf Ihre leere Wellpappe Plastik Zeichen. Denken Sie daran, dass mit Kleinanzeigen Sie sind ziemlich viel bezahlen pro Wort. Ein Wort der Vorsicht: Versuche nicht, verrückte Abkürzungen für deine Anzeige zu schaffen, damit du mehr Worte einfügen kannst. Viele Leute können nicht wissen, was deine Abkürzung bedeutet, damit sie sie verwirren und sie davon abhalten kann. Die klassische ad rep aus dem Papier wird manchmal vorschlagen Abkürzungen für Worte, um die Dinge passen, nur vorsichtig sein, dass es eine Standard-Abkürzung, dass die meisten Leute wissen, was es bedeutet, wie br für Schlafzimmer oder ba für Badezimmer. Lassen Sie sich nicht mit Abkürzungen vertrauen, vertrauen Sie mir.

– Schalten Sie eine Anzeige auf ForSaleByOwner.com Sie haben alle verschiedenen Preisniveaus ab $ 89.95 (was ich nicht mag, weil es eine monatliche Gebühr) bis hin zu einem $ 899 einmalige Gebühr . Der Grundplan ist ziemlich anständig, es bekommt man eine unbegrenzte Auflistung auf ihrer Website, bis es verkauft und eine tolle Sache über ihre Anzeigen ist, dass man ein privates Voicemail-System (so dass Sie nicht haben, um Ihr Haus Telefon geben Nummer!) Nur so wissen Sie, das Gold-Paket für ein $ 699 einmalige Gebühr ist definitiv einen Besuch wert. Es ist die billigste der Pakete, die Sie auf der MLS gelistet (Mehrfachlisten-Service, was ist, was alle Immobilienmakler verwenden, um Eigenschaften aufzulisten und Immobilien für ihre Käufer zu finden) und auf realtor.com Bitte beachten Sie jedoch , Wenn du mit einer MLS-Option bekommst, wirst du eine Agentur bezahlen müssen, die dir einen Käufer bringt (typischerweise zwischen 2 und 3%, aber Verantwortlichkeiten sind verhandelbar und du sagst, wenn du dein Paket die Kommission auswählst Bereit zu zahlen.) Denken Sie daran, wenn Sie die Provision für den Agenten mit einem potenziellen Käufer machen sie nicht einmal zeigen, Ihr Haus. Also, persönlich bleibe ich in der 2 bis 3% Marke.

Wenn Sie sich fragen, müssen Sie Ihre Immobilie auf der MLS zum Verkauf auflisten, ist die Antwort nein. Ich möchte nur Ihnen bewusst machen, dass die MLS ist, was über 32.000 Immobilien-Profis in diesem Bereich verwenden, um Eigenschaften zum Verkauf zu sehen. Das ist ein riesiger Markt, den man fehlt. Aber es ist ok, das Basispaket wird euch zumindest vor den Leuten bringen, die nach einem Haus suchen, um für sich selbst zu kaufen.

– Diese Marketing-Methode kann ein bisschen mehr als die meisten von euch wollen, um zu bekommen, aber Sie können Postkarten nach einzelnen Personen in Ihrer Nähe oder Mieter in Ihrer Nähe senden.

Sie werden höchstwahrscheinlich eine Liste von Mietern und Hausbesitzern in Ihrer Nähe von einem Ort wie InfoUsa.com kaufen. Für Hausbesitzer in Ihrer Nähe können Sie ihre Namen und Adressen aus öffentlichen Aufzeichnungen und Das ist frei, besonders wenn du zum Gerichtsgebäude gehst. Erhalten Sie einfach ein einfaches Haus für Verkaufspostkarte oder warum Miete, wenn Sie Postkarte besitzen können? Und schick sie aus.

– Eine kostenlose Alternative zu verwenden ist die gleiche Art von Haus zum Verkauf oder Warum Miete, wenn Sie Eigene Anzeige für die Postkarte oben, aber drucken Sie es aus und machen Flyer zu Hause. (Übrigens, wenn du mit deinem Computer verspottet bist, kannst du sogar Postkarten ausdrucken.) Ein Flyer, den ich gerne zusammenbringe, um den Nachbarn auf dem gleichen Block wie ein Haus zu verteilen, das ich zum Verkauf habe, ist das "Pick Your" Eigener Nachbar "Flyer. Die Leute lieben das und man weiß es nie? Sie könnten einen Freund oder ein Familienmitglied haben, das in die Nachbarschaft ziehen möchte. Ihre allgemeinen Flyer können Sie in Waschsalons, Lebensmittelgeschäften, um Mietwohnungen, etc. posten.

– Eine letzte kostenlose Marketing-Tipp, den ich vergessen zu erwähnen ist Mundpropaganda. Vergessen Sie nicht, jedem zu sagen, dass Sie wissen, dass Ihr Haus zum Verkauf steht. Du weißt nie, wer jemanden kennt, der zu kaufen sucht.

Wenn du die Anrufe kommst Viele Leute sind nur gonna wollen den Preis auf den ersten wissen, wenn Sie es nicht schon aufgeführt haben. Dann können sie einen Termin vereinbaren, um das Haus zu überprüfen. Wenn du nicht vorsichtig bist, könntest du viel Zeit verschwenden. Hier, was ich tue:

– Zuerst erzähle ich interessierten Leuten, um eine Fahrt vom Haus zu machen. Wenn sie es nach dem Fahren mögen, sage ich ihnen, dass sie mich zurückrufen müssen, um einen Termin zu vereinbaren.

– Wenn sie mich zurückrufen, um einen Termin zu vereinbaren, frage ich sie, ob sie für eine Hypothek vorgenehmigt sind. Wenn sie ja sagen, informiere ich sie, dass sie mir ihren Vor-Genehmigungsbrief schicken müssen, bevor ich einen Termin einrichte, um ihnen das Innere des Hauses zu zeigen (sei nett darüber, nicht unhöflich.) Wenn sie nein sagen, dann bin ich Sagen Sie ihnen, dass sie vorher genehmigt werden müssen, bevor ich einen Termin einrichten werde, um das Innere des Hauses zu zeigen. Ich werde in der Regel verweisen sie auf eine Hypothek Person oder eine kleine, lokale Bank, die ich benutze. (Du solltest dasselbe tun … Hook dich mit einer kleinen, örtlichen Bank in deiner Gegend, die die Leute vorgenehmigt bekommen wird, um dein Haus zu kaufen.

– Wenn sie das alles übergeben, werde ich mich aufstellen Ein Termin, BITTE SEHR WÜNSCHEN, das sind Fremde, die du in dein Zuhause lassst. Sei immer mehr als ein Erwachsener zu Hause, wenn ich Shows habe und es eine gute Idee, ein Anmeldeblatt für Leute zu haben, um zu unterschreiben und du solltest Lassen Sie sie sogar zeigen, ihre Fahrer und eine Art von id Ich weiß, dass Sie sich fühlen, unruhig zu fragen, dieses Zeug, aber es ist für Ihren eigenen Schutz.

Wort der Vorsicht: Wenn Sie Jemals fühlen Sie sich unruhig über jemanden, dass Sie reden mit am Telefon, nicht unter keinen Umständen lassen Sie sie in Ihr Zuhause, vor allem, wenn Sie alleine sind. Frauen .. vergessen, dass Frauen die Intuition, die Sie haben. Fellas , Benutze das Darmgefühl, das du bekommen kannst. (Das ist wohl der furchterregende Teil über den Verkauf deines Hauses selbst, meiner Meinung nach.)

– Wenn Leute an deinem Haus interessiert sind, dann schreibe eine Vereinbarung mit ihnen! (19459002)

– Wenn sie nicht interessiert sind, fragen sie, ob sie dir ein Feedback geben könnten, damit du deine Chancen meines Zuhauses verbessern kannst. Sagen Sie ihnen, um ehrlich zu sein, wie Sie nicht aufregen werden oder etwas persönliches nehmen (und halten Sie das wahr!)

Wenn Sie einen qualifizierten Käufer finden Nachdem Sie einen qualifizierten Käufer Ihrer Wahl gefunden haben . Ich gehe davon aus, dass Sie nichts über eine Verkaufsvereinbarung oder darüber wissen, wie man einen ausfüllt. In diesem Sinne ist mein Rat, dann NICHT TUN.

– Sie sollten eine kompetente Immobilien Anwalt, die Sie verwenden, um Ihnen zu helfen, eine Vereinbarung über den Verkauf und das hilft Ihnen mit allen Regeln und Gesetze mit dem Verkauf Ihres Hauses (wie fair Gehäuse Gesetze, Verkäufer Offenlegungsformulare, etc.) Der Immobilienanwalt kann sogar die Schließung für Sie und Ihren Käufer (sie kümmern sich um alles, was mit Ihrer Transaktion verbunden ist und bekommen Sie Ihren Scheck in der Hand.)

– Wenn Sie wissen, wie man eine Vereinbarung des Verkaufs ausfüllen, dann sollten Sie eine Titelfirma haben, mit der Sie arbeiten möchten, um Ihre Transaktion zum Abschlusstisch zu erhalten und Ihren Scheck in Ihre Hand zu bekommen. Sie können Ihnen helfen, mit allen Fragen, die Sie haben können, aber sie dürfen nicht geben Ihnen Rechtsberatung in Bezug auf Regeln und Gesetze über den Verkauf Ihres Hauses, aber fragen, weil viele von ihnen haben Immobilien Anwälte in ihrer Firma, dass Wir helfen Ihnen gerne weiter.

Nun nimm dich großartig auf das Bankbaby und du kannst jetzt sagen "Ich kann Tonnen Geld auf Provisionen sparen, weil ich mein Haus selbst verkaufen kann!"

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Huge Profits From Short Sales – Fantastic Pre-Foreclosure Tool For Savvy Investors


Louisville realtors, investors and debtors facing foreclosure ask me from time to time how short sales work. Consider this a primer.

I recently leased the sale of a house for $ 85,000 to an investor. The house appraised for $ 120,000, giving the investor substantial immediate equity. The lender took a $ 60,000 loss. The owner / seller was forced to sell his house, for which he received not one red cent, and had to move into rental. How is it that all parties walked away from the closing table satisfied ?!

In the beginning …

When a home owner owes his lender more than he has borrowed, he's said to be "upside down on his mortgage". This can come about in many ways, the principal amongst them occurring when he simply stops making mortgage payments, often because he is in serious financial difficulty. If his mortgage payment is $ 1,000 per month, and he stops paying, or pays intermittently, the fines, interest and principle can rack up pretty quickly. And if the owner can not pay the mortgage, chances are he has not been able to make necessary repairs to his home. This situation is almost invariably accompanied by lackency, which again leads to neglect of the house.

Stir into the mix bankruptcy, and sometimes divorce, and you'll understand it's not surprising to find the homes of these owner / debtors are often seriously degraded. That leaky roof is probably the last of the owner's problems.

The "F" word

Foreclosure. It's not a happy prospect for the lender or the borrower. Lenders have different tolerances for late payments. However by the time the debtor is late for the fourth consecutive month the vast majority of lenders begin foreclosure proceedings. In Kentucky the foreclosure sale of the home by public auction takes generally anywhere from 6 months to a year from the time the foreclosure procedures began. It can take longer – I saw one artful debtor drag on the foreclosure proceedings for more that 20 months! Her mortgage payment was $ 1,300 a month. After 20 months that became a significant debt compounded by late fees, interest, legal costs, and the potential cost of selling the property at a public foreclosure sale. To say nothing of the continuing, moment by moment deterioration of the property. By the time she moved out the bank had written off in excess of $ 80,000.

The lender's and borrower's conflicting interests

Capitalism is a wonderfully contrived system. It hands not only the power-barons a potent array of weapons with which to fight, but also the poor and destitute. Although the battlefield is nowhere near even, double digit interest thrust too deeply down an indigent debtor's throat may precipitate its "nuclear" retaliatory option – Chapter 7 bankruptcy. And so these two, symbioticly entwined, are locked in an elegant dance, teetering between dividends and disaster, profit and poverty. One serious mis-step, and the band stops playing.

Thus, from years of bitter experience, lenders have learned that it's often better (cheaper) to attempt to gain the cooperation of the owner and have him agree to voluntarily sell and vacate his home, rather than evict him under foreclosure. Lenders also understand that the chance of ever recovering the money owed to them by the debtor is slim. But many debtors choose not to sell because, around the time they realize they will never catch up on their payments, they often have another "Ah Ha!" Flash of insight: that if they stop paying their mortgage and just wait for the foreclosure ax to fall (or better yet, engage in a hatfull of tricks to keep that ax at bay) they can live "rent free" for at least 6 months . So now the debtors turns from borrower to squatter, perceiving it to be in his best interest to prevent the foreclosure for as long as possible. And if the house, the lender's "security", should fall apart in the meantime, so be it.

The solution

The lender is in a position to offer the borrower a very important concession for his cooperation: to write off the entire debt if the borrower finds a buyer to buy the house at a price and terms acceptable to the lender, within the time stipulated by the Lender. This is the essence of a short sale. Lenders set their own guidelines for what they will accept. They may say they need to get fair market price, but will in fact often be prepared to sell for much less. They do not want to chance selling this house at auction and risk receiving a very low price. Or worse yet, receive a bid so low that the property does not meet their reserve price, and they end up owning the property. In this case the property is administrated by the lender's REO (real estate owned) department, which will then list the property with a realtor. And the cycle begins again ……

The Lender initially said The Willows house was worth $ 120,000, and wanted it sold at about that price. It got the $ 120,000 figure from someone it had hired to do a BPO. BPO is short for "Broker's Price Opinion." It is similar to a CMA (Comparative Market Analysis) and serves the same purpose: to arrive at a fair market value for a property. Most are done as a "drive-by," meaning that the "driver" (usually a realtor, perhaps an appraiser) drives by the outside of the property, takes one to three photos and leaves. He then completes the lender's BPO form on-line and e-mails it with the picture. Sometimes an "internal" is requested, in which case the realtor goes into the property, takes about 3 internal and 3 external photos and sends these through to the lender with the completed BPO form.

When the debtor had realized he would not be able to save his house in The Willows, he contacted me to see if I could help. He did not want a foreclosure on his credit report, which would have preceded him from getting a conventional mortgage for three years. Even with a Chapter 7 bankruptcy, the wait period is only 2 years from cancellation. He also wanted to have his debt forgiven. I was able to accomplish both these goals, saving him about sixty thousand dollars.

The short sale process

As a Realtor, the first thing I did was explain to my client all his theoretical options, including deed in lieu of foreclosure, loan renegotiation and others. He settled on short sale. I listed The Willows property, and had him sign an authorization for me to contact the lender to see if it would agree to a short sale. Remember, when I list the property, the owner / debtor is my client (not customer). This means I must always act in his best interest. The lender is not my client and I owe it no such duty. In a normal sale the seller and buyer have great divergent interests: the seller wants to sell at the highest possible price, and the buyer wants to buy at the lowest. In a short sale there is no such contest between the parties: the seller wants to sell at any price the lender will accept, and will generally agree to any price offered, contingent upon the lender's acceptance. So in a short sale, the lender takes on the mantle of "seller" vis-a-vi the buyer and these are really the parties who negotiate the contract. Now get your head around this one: as listing agent in a short sale I am often in the peculiar position of actively trying to negotiate for the sale at the lowest possible price acceptable to the buyer! (But always with the caveat that this is in the seller's best interest, and does not jeopardize the sale). This anomaly has many ramifications for the way I conduct and negotiate these transactions.

Price, Terms and Timing

Price : So how much will the lender lop off that price? I've generally found that as the day of auction approaches, lenders become more malleable. Pretty inefficient, because they loose a lot of time and money that way. I provided the lender of The Willows property with objective material indicating that the drive-by BPO was inaccurate, given the condition of the house. The lender then had an internal BPO done. That was key to getting this particular deal done. I also sent off photos and comps of my own. In some cases I've sent the lenders well over 100 photos. Pictures speak louder than words, and it's critical, when the property is damaged, that the lender understands the shape it's in. Remember – the BPO realtor may be doing up to 50 BPOs a week – he could care less about this one deal. But as listing agent I need to keep the lender informed of all issues that coincide with my client's best interests. The second Willows BPO came back at $ 100,000, and the lender initially tried to obtain that figure. Ultimately, with the foreclosure sale due to occur the next day, it reduced that amount to 80% of the $ 100,000 plus $ 5,000 to pay off non-mortgage related liens. At 4.50 pm the lender agreed to stop the foreclosure sale scheduled for 11.00 am next morning.

But hey, it is not over 'til the fat lady sings! Because the loss on this loan was $ 60,000, and because the lender had authority to settle up to $ 30,000 only, we had to wait for final word from the mortgage insurance company, which we ever obtained, but not without many hours additional work.

As you see, the price of The Willows property was determined by the lender looking at the bottom line – how much net it would receive. And in order to get this number, all lenders in short sales request a "fake HUD-1" or a "net sheet" submitted simultaneously with the offer. In a normal real estate transaction the HUD-1 is drawn up at the end of the transaction, after agreement is reached. – in a short sale the title search is performed immediately upon listing, even before there's an offer, so that the figures can be applied to the net sheet as soon as needed.

Terms : The most common terms distinguishing these transactions are that the lender often requires terms such as "sold as" and "proof of finance or funds required with offer", and to protect the seller, the realtor should insert terminology indicating seller's acceptance is Subject to release from all liability for debt. None of this is carved in stone, and I've negotiated repairs and other concessions from lenders. Each case is unique. Paper will suffer any indignity – write the offer!

Timing : The REO, Foreclosure and Bankruptcy departments often appear to be understaffed and overwhelmed, so do not expect instant responses. Some will take weeks to reply. Make sure the buyer and seller understand this. But once a deal is stuck, the lender will often expect an unreasonably quick closing, and will attempt to penalize you with days interest for closing after a certain date. This all goes back to the net sheet calculations; Because you have informed the lender how much it will receive by a certain date, it then attempts to hold the line at that date, even though they are generally very slow to respond. The Willows lender, after having not responded to multiple contacts, save us just 2 days within which to close! Fortunately we well prepared, but it was very close.

Closing Note

The tax consequences of short sales fall outside the scope of this article. If you want info on how to handle competitive offers, dual limited agency within this environment, or need a copy of the net sheet I use, you may contact me.

Update

Here's a new twist. A couple of weeks ago I submitted a $ 235,000 offer to a lender on a short sale, (Seller owes about $ 275,000) which the lender absolutely accepted. However, in it's acceptance letter, at the very bottom of the sheet, the lender stipulated that it retained its right of recourse against the seller / borrower (my client)! And this despite seemingly contradictory language in the main body of the letter. I explained to the lender that the ONLY reason my client had agreed to the short sale (and not to jerk the lender around in the bankruptcy proceedings) was because he expected to obtain a complete release from all liability at closing. After a weeks or so of wrangling, attorneys etc, the lender "saw the light" and agreed to the release.

CMA

Although the information provided is considered reliable, it is not complete, nor warranted accurate. Always consult your broker or an attorney.

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Vor- und Nachteile des Fernsehens


Viele von uns lieben es, vor allem während unserer Freizeit fernzusehen und wenn wir nichts zu tun haben. Wir freuen uns auf den Fernseher, während wir unsere Lieblings-Snacks essen oder im Freund eines Freundes herumhängen. So oder so sind wir unterhalten, wenn wir fernsehen. Es gibt viele verschiedene Programme, die wir im Fernsehen sehen können, je nach unserer Stimmung und unserer Persönlichkeit. Manche lieben die Komödie und Talkshows, während andere besonders Kinder und diejenigen, die jung sind, lieben, Karikaturen auf Cartoon Network oder Disney Channel zu sehen.

Aber dann hat das Fernsehen seine Vor- und Nachteile. Experten sagen, dass zu viel Fernsehen vor allem bei Kindern ist nicht gut für die Gesundheit und den Geist. TV kann unterhaltsam und informativ sein, aber manchmal kann es schädlich und schädlich sein.

Unten sind die Vor- und Nachteile des Fernsehens.

Pros:

1.) Unterhaltung Und Lachen

Wir werden von Shows unterhalten, die wir gerne sehen. Wir lachen über Dinge, die wir lustig und komisch im TV-Programm sehen, das wir gerade sehen. Wir lieben es auch, mit Prominenten zu tanzen oder zu singen, die wir im Fernsehen sehen und einige von uns sogar ihre Tanzbewegungen und Gesangstile kopieren.

2) Information und Anleitung

Wir lernen viele Informationen über Orte und Menschen, die wir normalerweise nicht in Zeitschriften, Büchern und Zeitungen lernen. Es gibt Reise-Shows, die uns schöne Orte in der Welt zeigen und uns die Kultur der verschiedenen Länder informieren, die eine große Hilfe sein können, besonders wenn wir planen zu reisen. Wir können auch leicht lernen, wie man neue Rezepte kocht, indem man Kochen zeigt und wir können lernen, einige andere Sachen durch Programme zu machen, die Schritt-für-Schritt-Verfahren zur Durchführung einer bestimmten Arbeit, Übung oder andere interessante Sachen zeigen.

3 .) Verbessern Sie Gedächtnis und einfaches Lernen

Wir nehmen normalerweise den Zeitplan für unsere Lieblingsprogramme zur Kenntnis, besonders wenn es nur einmal oder zweimal pro Woche gezeigt wird. Wir neigen dazu, die Dinge zu speichern und zu erinnern, die vor kurzem in unserer Lieblings-Show passiert sind, bevor die nächste Episode im Fernsehen gezeigt wird. Dies wird dazu beitragen, unsere Erinnerung, die wir auf unser tägliches Leben anwenden können. Für Kinder ist es einfacher, Mathe, Wissenschaft, Alphabet und andere Themen zu lernen, wenn jemand ihnen zeigen kann, wie man es macht, wie das Zählen, die Identifizierung von Objekten und vieles mehr. Bildungs-TV-Shows sind für Kinder zu sehen und zu lernen.

4.) Bonding mit Familie und Freunden

Fernsehen ist eine gute Möglichkeit, sich mit Familie und Freunden vor allem am Wochenende zu verbinden. Sie können lachen und diskutieren Dinge, die Sie im Fernsehen sehen. Das kann wirklich Spaß machen

5) Bewusstsein und Wachsamkeit

Wetterberichte und aktuelle Nachrichten zu verschiedenen Teilen der Welten können Sie bewusst machen, was außerhalb Ihres Landes passiert. Sie können auch aufmerksam sein, wenn es einen eingehenden Taifun in Ihrer Gegend gibt und das kann Ihnen helfen, sich vorzubereiten.

Nachteile:

1.) Kreativität und Phantasie ablehnen

TV-Shows mit Werbespots haben die Tendenz, ihre kreativen Werke auf uns zu teilen und ihre Ideen und Meinungen über uns zu vermitteln, was nicht günstig ist und zu einem Rückgang unserer Kreativität und Phantasie führen kann, da wir uns seit kreativen Sachen nicht mehr bedenken können Sind leicht zugänglich und zu uns geteilt.

2.) Gesundheitsprobleme

Wir essen normalerweise Junk-Foods oder irgendwelche unserer Lieblings-Snacks beim Fernsehen. Das ist nicht gut für unsere Gesundheit, denn wir neigen dazu, viel zu essen, während wir uns vor dem Fernseher sitzen. Dies kann zu Fettleibigkeit führen, da wir uns nicht viel bewegen, wenn wir fernsehen. Dies kann auch zu anderen schwerwiegenden Erkrankungen führen, die durch das Verzehr einer Menge verursacht werden und sich weniger bewegen.

3) Macht die Menschen faul

Die meisten von uns bekommen süchtig, wenn sie Programme von unserem Lieblings-TV-Kanal. Manchmal vergisst man sogar, unsere Arbeit oder andere wichtige Dinge zu tun, weil wir uns in der Show beschäftigt haben, die wir beobachten. Manche Leute vergessen, ihre Hausarbeit zu tun, weil sie lieber fernsehen als die Arbeit.

4.) Einige Shows lehren keine guten Werte.

Es gibt Fernsehprogramme, die keine guten Werte besonders für Kinder lehren. Anstatt ihnen gute Taten zu vermitteln, die sie sogar imitieren, wichtige Dinge passieren, die um uns herum passieren, was für Kinder nicht gut ist.

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass man im Fernsehen die Fernsehprogramme wählen und überwachen kann Dass du und deine Kinder zusehen sollst. Wählen Sie Programme, die Ihnen helfen können, zu lernen und zu wachsen als Person. Du solltest auch die Zeit einschränken, die deine Kinder beim Fernsehen ausgeben. Die maximale Anzahl von Stunden kleine Kinder sollten fernsehen ist 3 Stunden, während für Jugendliche sollten Sie sicherstellen, dass sie sehen, gute Shows nur, wenn sie mit Hausaufgaben und Projekten durchgeführt werden.

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Source by Jimmy Hermann

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