Immobilienbewertung: Aktuelle Tendenzen

Immobilienbewertung: Aktuelle Tendenzen

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Immobilienbewertungsmethoden differieren je nach Anlass, Auftraggeber oder Zweck und auch neueste Entwicklungen und Gesetze lassen derzeit kein einheitlicheres Vorgehen erkennen. Es gibt Tendenzen zur Standardisierung der Bewertung von Gebäuden, um große Immobilienportfolien strukturiert und schnell wertmäßig erfassen zu können. Der Abwertungsdruck bei deutschen Immobilienfonds steht im Widerspruch zum Interesse ausländischer Investoren. Investoren fragen verstärkt nach angelsächsischen Bewertungsmodellen nach.



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 Restaurant Point Of Sale

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Im Restaurant Point of Sale durchläuft ein Produkt während seines Lebens bestimmte Phasen. Dieser Zyklus von Stufen wird Produktlebenszyklus oder PLC genannt. Die PLC ist normalerweise als eine Verkaufskurve vorhanden, die den Produktkurs von der Einführung bis zum Verlassen des Produkts umspannt. Das Konzept liegt darin, dass jede Phase im Restaurant Point of Sale durch ein typisches Marktverhalten gekennzeichnet ist und somit jede Phase für die Anwendung einer bestimmten Marketingstrategie geeignet ist. Das SPS-Konzept zu verstehen und effektiv zu verwalten, kann dazu beitragen, die profitablen Phasen der Lebensdauer eines Produkts zu verlängern.

Ein typisches Produkt im Restaurant Point of Sale durchläuft im Laufe seines Lebens verschiedene Phasen. Während der Phase der Markteinführung befindet sich das Produkt in der Einführungsphase auf dem Markt. Hier dürfte es noch keinen fertigen Markt für das Produkt geben. Der Umsatz ist niedrig; das Produkt macht Zahnprobleme durch; Gewinne scheinen eine entfernte Möglichkeit zu sein; die Nachfrage muss geschaffen und entwickelt werden; und Kunden müssen aufgefordert werden, das Produkt auszuprobieren. Eine der wichtigsten Entscheidungen, die in diesem Stadium getroffen werden müssen, ist die Preisstrategie für das Produkt.

Die Leichtigkeit und Schnelligkeit, mit der Wettbewerber ähnliche Produkte hervorbringen können, ist vielleicht der wichtigste Faktor bei der Entscheidung über die Preisstrategie in diesem Stadium. Ein weiterer wichtiger Bereich, der Aufmerksamkeit erfordert, ist die Marktentwicklung und -förderung. Das heißt, wo Bedarf geschaffen und entwickelt werden muss. Die Firma muss stark in die Werbung investieren, bevor sie irgendwelche Erträge sieht.

Während der Marktwachstumsphase steigt die Nachfrage nach dem Produkt und die Größe des Marktes wächst. Das heißt, wenn man seiner Konkurrenz voraus sein und den Kunden überzeugen muss, seine Marke zu bevorzugen. Er kann dem Kunden nicht den Preis diktieren; Er kann dem Kanal die Bedingungen nicht vorschreiben.

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Source by Josh Riverside

 Brauchen Sie eine Immobilienkanzlei?

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Der Kauf von Immobilien ist eine große Entscheidung und ist in der Regel die größte Transaktion, die die meisten Käufer und Verkäufer tätigen werden. Der Kauf und Verkauf umfasst komplexe Rechtsgebiete, die nirgendwo anders gelten. Sie sind in der Regel nicht verpflichtet, einen Anwalt zu beauftragen, um Ihre Interessen bei der Transaktion zu vertreten; Die meisten Angebote können ohne eine geschlossen werden. Es ist jedoch eine gute Idee, die Dienste einer Immobilienkanzlei bei einer Immobilientransaktion zu nutzen, auch wenn dies die Kosten erhöhen könnte. Hier sind nur einige der Situationen, in denen es besonders wichtig ist, die Dienste einer Immobilienkanzlei zu suchen.

Leerverkauf

Ein Leerverkauf ist der Verkauf von Immobilien für weniger als den auf die Hypothek geschuldeten Betrag. Mit anderen Worten, der Verkäufer kommt mit dem Geld "short", um das Darlehen zurückzuzahlen. Es ist immer eine gute Idee für finanziell in Schwierigkeiten geratene Eigenheimbesitzer, die einen Leerverkauf erwägen, die Dienste einer Immobilienrechtsanwaltskanzlei zu suchen.

Qualifikationen

In der Regel gibt es vier Qualifikationen für den Leerverkauf: Der Marktwert muss gesunken sein, die Hypothek muss in oder nahe dem Default liegen, der Verkäufer muss eine finanzielle Not leiden, und der Verkäufer darf keine anderen Vermögenswerte haben, die zur Zahlung des gesamten Darlehens verwendet werden könnten. Verfügt der Verkäufer über Vermögenswerte, die zur vollständigen Tilgung des Darlehens verwendet werden könnten, kann der Kreditgeber den Verkäufer auffordern, diese zu liquidieren und einen Beitrag zur Auszahlung zu leisten. Einige Staaten schützen die Verkäufer davor, und einige Dinge gelten nicht als Vermögenswerte. Eine Immobilien-Anwaltskanzlei wird die Situation des Anbieters umfassend bewerten, feststellen, ob der Verkäufer geeignet ist und rechtliche Beratung geben, wie die Vermögenswerte des Verkäufers geschützt werden können.

Kreditgeber-Genehmigung des Verkaufs

Zusätzlich ist es für einen Anwalt entscheidend, die Zustimmung des Kreditgebers für einen Leerverkauf zu sichern und den größten Schutz für den Verkäufer auszuhandeln. Ohne die Zustimmung der Bank, oder ohne die Einbeziehung des Verkäufers ist in Zukunft angemessen vor dem Hypothekengläubiger geschützt, kann die Bank eine Mangelzuständigkeit erlangen. Wenn eine Mangelzuständigkeit erhalten wird, kann die Bank den Verkäufer in irgendeiner Weise für den Betrag, den die Bank gekürzt wurde, verfolgen. Die Bank kann möglicherweise die Löhne des Händlers schmücken oder Geld vom Bankkonto des Verkäufers abheben. Das bedeutet leider, dass der Verkäufer nicht nur sein Eigentum, sondern auch seinen Schutz von der Bank in Zukunft verliert.

Successions

Oft hat mehr als eine Person das Recht auf Grundbesitz geerbt. Wenn geerbtes Eigentum gekauft oder verkauft wird, entstehen viele Fragen. Die erste Frage für Verkäufer und Käufer ist in der Regel: "Wer kann die Immobilie verkaufen?" Die Antwort auf diese Frage erfordert oft eine gründliche Titelsuche. Beide Parteien haben möglicherweise zusätzliche Fragen. Was, wenn einige Erben es nicht verkaufen wollen? Kann die Immobilie partitioniert und verkauft werden? Können die nicht-konformen Erben gezwungen sein, die Erben, die verkaufen wollen, zu "kaufen"? Eine Immobilienkanzlei kann jeder Partei dabei helfen sicherzustellen, dass die Transaktion alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt und ihre Rechte geschützt sind.

Handelseinheiten

Manchmal sind eine oder mehrere der Parteien der Transaktion eine Personengesellschaft, eine Körperschaft, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder eine andere Art von Wirtschaftseinheit. Es gibt bestimmte Formalitäten und Einreichungen, die für einen Kauf abgeschlossen werden müssen, der eine Immobilie betrifft, aber es gibt zusätzliche Anforderungen, wenn Unternehmen beteiligt sind. Geschäftseinheiten müssen spezifische Dokumente einreichen, um ihre Interessen zu schützen. Zusätzlich müssen die Chartas und Statuten der Entität eingehalten werden. Die Anwälte werden die Strukturen der verschiedenen Geschäftseinheiten verstehen und in der Lage sein, Sie zu schützen und sicherzustellen, dass die Chartas und Statuten eingehalten werden.

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 Wie 8 Dollar unser Haus an einem einzigen Wochenende verkauften

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Waren Sie jemals in einer Position, in der Sie ein Haus verkaufen mussten und Sie ein Haus SCHNELL verkaufen mussten? Es gibt viele Gründe, warum dies passieren könnte, aber meistens weil wir unseren Job verloren haben. Ohne Einkommen ist es schwierig, all diese Zahlungen zu leisten, oder? Als es uns passierte, listeten wir unser Haus sofort mit einem Makler für eine 60 Tage Liste auf. Ich unterzeichne nie lange Listungsverträge. Wenn sie die Arbeit nicht schnell erledigen, sind sie nicht das wert, was sie wollen.

Wir haben nicht nur keinen Käufer bekommen, wir haben auch keine Zuschauer bekommen. Dann versuchten wir eine andere Agentur … und eine andere … und noch eine, bis wir Immobilienmakler aufgegeben hatten. Wir dachten, wir hätten nicht viel zu verlieren. Wir wussten, dass wir ein gutes Haus hatten, gut in Szene gesetzt, aber wir sahen nicht gut aus. Immobilienmakler zeigten unser Haus nur potenziellen Käufern.

Auch unser Haus wurde nicht viel beworben. Es scheint die Norm zu sein, dass Immobilienmakler weniger werben als früher. Ich kann Sympathie für ihre Bedürfnisse haben, weil sie nicht bezahlt werden, ohne dass das Haus verkauft wird. Aber viele von uns haben ein dringendes Bedürfnis, so schnell wie möglich zu verkaufen. Es ist wichtig, dass möglichst viele Menschen … potentielle Käufer … so weit wie möglich informiert werden.

Aber Immobilienfirmen und Agenten werben heutzutage nicht viel. In den ländlichen Gebieten in der Nähe, in denen wir jetzt leben, gibt es etwa 100 Häuser zu verkaufen, etwa 40 mehr als der Durchschnitt, bevor die aktuelle Immobilie abbaut. Ich könnte sehen, 1/5 der verfügbaren Eigenschaften gelegentlich. Die meisten Lose werden überhaupt nicht beworben. Häuser, die sehr veraltet sind, können Jahre brauchen, um zu verkaufen, selbst wenn sie ausschließlich bei einer der vielen Immobilienfirmen in der Gegend gelistet sind.

Es ist wirklich deprimierend, so sehr zu versuchen, dein Haus perfekt zu halten und dann keine Blicke und keine Käufer zu haben. Sie denken, dass mit Ihrer Immobilie etwas nicht stimmt. Aber warte! Es gibt mehr zu der Geschichte, die ich am Anfang erzählt habe. Als unser Listing mit dem letzten "Million Dollar Realtor" ohne Käufer endete, gaben wir "Immobilienprofis" auf. Sie taten nicht, wozu wir sie brauchten. Sie haben das Wort nicht verstanden. Wir mussten es selbst machen. Wir haben uns für das Bewährte entschieden.

In der örtlichen Sonntagszeitung haben wir eine Anzeige "zum Verkauf durch den Besitzer" gepostet. Ein nettes Paar kam und sah sich unser Haus an, liebte es und kaufte es für den fraglichen Preis … den gleichen Preis hatten wir es bei den Immobilienfirmen gelistet. Werbung für Ihr Zuhause, es gut zu inszenieren und fair zu bepreisen wird für den Verkauf Ihres Hauses funktionieren, egal ob Sie einen Immobilienprofi bezahlen oder nicht.

Das einzige, was wir ausließen, war, einen inkompetenten und obdachlosen Immobilienmakler zu bezahlen, der verlangt hätte, dass wir das Haus selbst inszenieren und es sorgfältig bewerten würden. Das Beste von allem, wir mussten keine Agentur 6% unseres Verkaufspreises bezahlen.

Diese kleine Werbung war ein gutes Geschäft, oder? Es hat den Job auch schnell erledigt. Ein Anwalt kümmerte sich um die rechtlichen Details zu einem vernünftigen Preis und wir waren fertig! Ein schneller Verkauf kann passieren. Es hat für uns getan, als die teure Option uns gescheitert ist.

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Die Immobilienbewertung erfährt hierzulande nur eine stiefmütterliche Behandlung. Während die Bewertung von Unternehmen in der Betriebswirtschaftslehre eine lange Tradition hat, wurde eine wissenschaftliche Diskussion um die Bewertung von Immobilien bis heute kaum geführt. Die Immobilienbewertung ist bisher fast ausschließlich Praktikern überlassen, die bei der Bewertung häufig auf gesetzlich festgelegte Bewertungsverfahren zurückgreifen. Wegen des oft fehlenden theoretischen Gehalts dieser Verfahren konnten bisher aus betriebswirtschaftlicher Sicht keine befriedigenden Vorteilhaftigkeitsbeurteilungen bei Immobilieninvestitionen getroffen werden. Dieser Mangel wird durch diese Arbeit weitgehend behoben.



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 Sollte ich einen Immobilienmakler einstellen?

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Wenn du ein Haus kaufst, musst du die Frage stellen und beantworten: "Soll ich einen Immobilienmakler einstellen?" Es gibt nur einen Grund, keinen zu mieten – um die Provision zu sparen. Es gibt mehrere Gründe, warum Sie sich entscheiden könnten, einen Makler zu engagieren:

1. Der Agent hat über den Multiple Listing Service Zugriff auf Tausende von verfügbaren Häusern.

2. Der Agent hat Erfahrung in der Suche, Überprüfung und Bewertung von Heimen.

3. Der Agent hat Ausbildung und Erfahrung in der Vertragsgestaltung.

4. Der Agent ist ständig auf dem neuesten Stand über Änderungen des Gesetzes, die Ihre Transaktion wesentlich beeinflussen können.

5. Der Agent als Ihr "Käuferagent" kostet Sie nichts, weil er / sie eine Provision beim Schließen des Verkäufers erhält.

6. Ein guter Makler macht das ganztags und ist sehr gut darin und sehr professionell.

Du denkst vielleicht: "Wo kann ich einen Makler finden? Ich werde ihn einstellen." Nun, sie sollten alle so sein, aber wir wissen, dass sie es nicht sind. Dies scheint die Wichtigkeit zu unterstreichen, Ihren Makler tatsächlich zu interviewen, bevor Sie ihn blind anstellen, nicht wahr?

Die Tendenz der menschlichen Natur ist zu absorbieren oder zu denken, dass wir alles selbst machen können, einschließlich des Kaufs unseres Traumhauses oder unserer Investition nach Hause. Bitte sei vorsichtig, denn diese Art von Denken könnte dich ein kleines Vermögen und viel Stress kosten. Als Anwalt für fast 20 Jahre habe ich viel Geld von Käufern gemacht, die meine Dienste erst im Nachhinein behalten haben. Wie ich gern sagte: "Sie können mir jetzt ein paar hundert Dollar für einen Rat oder Zehntausende später zahlen, je nachdem, was Sie bevorzugen." Warum sollte man einen Agenten kaufen? Weil es weise ist.

Lassen Sie uns nun die grundlegenden Regeln für die Beibehaltung eines Immobilienmaklers klären. Zum Zweck der vollständigen Offenlegung bin ich ein pensionierter Immobilienanwalt und jetzt ein Immobilienmakler. Die Regeln sind nicht schwierig, aber nicht gut bekannt oder nicht weit verbreitet.

1. Identifizieren Sie einen Agenten, der in erster Linie kompetent ist.

2. Filtern Sie diejenigen, die mit einer anderen Qualifikation kompetent sind – Ehrlichkeit.

3. Stellen Sie den Agenten ein, weil der Agent Ihre Kriterien erfüllt, nicht nur weil der Agent in einem großen Franchise arbeitet.

4. Wisse, was du von deinem Agenten erwarten kannst, und wisse, was er von dir erwartet.

Lassen Sie uns nun diese Kriterien näher erläutern, denn für Sie steht viel auf dem Spiel.

1. Identifizieren Sie einen Agenten, der in erster Linie kompetent ist.

Bevor Sie sich an Ihren Agenten wenden, erfahren Sie, was Sie über einen potenziellen Makler erfahren können. Immobilienmakler reden gerne über "Perspektiven" wie Sie. Sie können auch über Realtors als potenzielle Realtors reden. Erstellen Sie eine Liste mit einem halben Dutzend Realtors, und filtern Sie dann diese Liste. Können Sie eine gute Empfehlung von einem vertrauenswürdigen Freund oder Geschäftspartner erhalten? Fügen Sie diesen Namen zu Ihrer Liste hinzu. Sehen Sie sich die Internet-Websites an, um zu sehen, wer was in dem Bereich tut, an dem Sie interessiert sind. Achten Sie darauf, nicht davon auszugehen, dass ein "Top Producer" die beste Arbeit für Sie erledigen kann. Könnte sein. Vielleicht nicht. Wir suchen hier nach Kompetenz, nicht nur nach Volumen. Sehen Sie sich den Lebenslauf des Immobilienmaklers an und finden Sie heraus, was er in all den Jahren getan hat, um einen außergewöhnlichen Job für Sie zu leisten. Ehrlich gesagt, jemand, der seit 25 Jahren eine Hausfrau ist und dann eine Immobilienlizenz bekommt, erfüllt diesen Kompetenzstandard wahrscheinlich nicht. Diese Person könnte einen großartigen Job für Sie bei einem Kauf oder Verkauf einer Familie machen, aber Sie können immer noch mit einigen sehr ernsten und teuren Kämpfen enden, weil ein Addendum nicht genau ausgearbeitet wurde. Wir kommen nie von der Herausforderung, die alle Makler haben, weg: Wenn ein Makler einen Vertrag ausarbeitet, werden sie dem Standard eines Anwalts unterworfen.

Schauen Sie sich die Geschichte des Grundstücksmaklers an. Hat er Erfahrung in Immobilien, die als Immobilienmakler hilfreich sein können? War er ein Bauunternehmer, Bauunternehmer, Klempner, Inspektor, Kreditsachbearbeiter, Titelverantwortlicher, Treuhänder, Anwalt, Stadtplaner oder Hausverwalter? Wenn nicht, ist es nicht das Ende der Welt, wenn er viel Bildung und Erfahrung hat, die er ersetzen kann. Denken Sie daran, das Ziel ist es, einen Makler zu finden, der viel mehr als Sie über Immobilien und Vertragsgestaltung weiß, und der Sie in Schwierigkeiten dabei halten kann. Sie wollen jemanden, den Sie fühlen, ist kompetent und kann einen guten Job für Sie machen.

2. Filtern Sie durch diejenigen, die mit einer anderen Qualifikation kompetent sind – Ehrlichkeit.

Manche mögen denken, ich mache Witze, wenn ich sage, einen ehrlichen Makler zu finden. Ich bin es nicht. Ehrlichkeit in diesem Zusammenhang ist nicht das einfache Kindheitskonzept, keine Lüge zu erzählen. Heute hat unsere Kultur die Grenze der falschen Darstellung von Minderheiten weit in unehrliches Territorium erweitert, aber es wird heute von den meisten Standards nicht als unehrlich betrachtet. Wortspiele. Es gibt viele von ihnen, und was nicht gesagt wird, ist oft genauso falsch wie das Gesagte. Also sei auf der Hut. Stellen Sie sicher, dass Sie genügend Einsicht haben, um Ehrlichkeit zu erkennen, oder dass Sie nicht in der Lage sind. Und übrigens, es gibt ein paar sehr unehrliche Agenten da draußen. Benutze sie nicht. ("Mann, er war sicher ein netter Kerl, als wir uns das erste Mal getroffen haben." Das hörte man dutzende Male.)

3. Stelle den Agenten ein, weil der Agent deine Kriterien erfüllt, nicht nur weil der Agent in einem großen Franchise arbeitet.

Wenn du einen Makler anmietst, mietest du die Person an, nicht irgendeine fiktive Franchise oder Gebäude- oder Unternehmensatmosphäre. Es ist Ihr Makler, der die Arbeit macht, und wenn er es nicht gut machen kann, wird der Rest der Brokerage es nicht für ihn tun. Darüber hinaus, wenn er wichtige Aufgaben an eine nicht-lizenzierte Person oder einen weniger erfahrenen Agenten delegiert, was hat das Franchise oder die Größe des Unternehmens für Sie getan. Vielleicht das Gegenteil von persönlicher Aufmerksamkeit. Letztendlich hängt es von Ihrem Makler und nicht vom Rest des Gebäudes ab, ob Sie einen hervorragenden professionellen Service erhalten.

4. Wissen Sie, was Sie von Ihrem Agenten erwarten können und wissen Sie, was er von Ihnen erwartet.

Wenn Sie eine Liste mit einem halben Dutzend potenzieller Makler erstellt haben (im Gegensatz zu nur einem Immobilienmakler), filtern Sie diese Liste mit weiteren Recherchen, von denen viele direkt im Internet durchgeführt werden können. Sie sollten die Finalisten persönlich und in ihrem Büro während des Wochentages persönlich interviewen.

Sobald du dich für einen Grundstücksmakler entschieden hast, sag ihm genau, was du von ihm erwartest, und frage ihn, ob er diese Dinge für dich tun könnte. Dann frage deinen Realtor etwas, von dem niemand am Anfang seinen Makler fragt: "Was genau erwartest du von mir?"

SCHLUSSFOLGERUNG. Wenn Sie all diese Dinge sorgfältig tun, minimieren Sie die Wahrscheinlichkeit von Missverständnissen mit Ihrem Makler, Sie erhöhen die Wahrscheinlichkeit einer erfolgreichen Beziehung und einer erfolgreichen Immobilientransaktion, und das bedeutet mehr Geld in Ihrer Tasche und weniger Stress. Und wie Martha Steward sagen würde: "Das ist eine gute Sache."

Mit freundlichen Grüßen,

Chuck Marunde, JD

Pensionierter Immobilienanwalt

Associate Broker / RE Berater

RE / MAX Performance Team

1007 E. Front Street

Tel.: 360-457-4587

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